楼房卫生间漏水，到底该找楼上、物业还是开发商？

楼房卫生间漏水是居住中常见的烦心事，不仅会侵蚀自家装修、滋生霉菌，还可能波及楼下邻居引发邻里矛盾，面对漏水，很多人第一反应是慌乱，甚至盲目找人维修，但漏水的背后涉及复杂的责任归属和处理流程，找对人才能高效解决问题，避免不必要的经济损失和时间浪费，要明确“楼房卫生间漏水找谁”，需先判断漏水原因，再根据原因锁定责任方,进而采取针对性措施。

漏水原因与责任方：先找“根”，再找“人”

卫生间漏水的原因复杂，可能涉及开发商、物业、楼上邻居、装修公司或业主自身，不同原因对应的责任方和处理方式截然不同，以下是常见漏水场景及责任划分：

（一）质保期内漏水：开发商是“第一责任人”

根据《建筑工程质量管理条例》，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年，若房屋刚交房不久（5年内），漏水大概率是开发商施工问题，

• 防水层未按规范施工（如厚度不足、阴阳角未做圆弧处理）；
• 管道接口密封不严（如PVC管胶水涂抹不均匀、地漏周边防水遗漏）；
• 混凝土结构开裂（因浇筑时振捣不实或后期沉降导致）。

处理流程：

1. 固定证据：立即拍照、录像，记录漏水位置（如天花板渗水点、墙面潮湿范围）、漏水程度（滴水、渗水、涌水），并保留交房时的《住宅质量保证书》（明确防水质保期）。
2. 联系物业报备：向物业书面或口头报修，要求物业出具《报修回执》，作为开发商责任的佐证。
3. 要求开发商维修：凭《报修回执》和证据联系开发商售后部门，要求其安排专业检测（如闭水试验、管道打压）和维修，若开发商推诿，可向当地住建部门（质监站）投诉，或委托第三方检测机构出具《渗漏原因鉴定报告》，通过法律途径起诉开发商。

（二）已过质保期，楼上住户原因：邻居是“责任主体”

若房屋已住满5年，漏水点来自楼上（如楼上卫生间地面渗水、管道接口漏水），常见原因包括：

• 楼上住户卫生间防水层老化、开裂（长期潮湿导致）；
• 楼上装修时破坏防水层（如砸地砖重铺时未重做防水、打孔安装卫浴时破坏防水层）；
• 楼上住户家管道破裂（如洗衣机进水管脱落、马桶法兰圈密封不严、主管道接口渗漏）。

处理流程：

1. 友好沟通：先与楼上邻居说明情况，避免直接指责（您家卫生间可能有点渗水，咱一起看看怎么解决”），多数邻居会配合检查。
2. 请物业协助定位：若邻居不承认，可请物业上门查看，通过关闭楼上所有水源、做闭水试验（楼上放水24小时，楼下观察渗水变化）确定漏水点是否在楼上。
3. 调解与维权：若邻居仍拒绝维修，可向社区居委会、街道调解委员会申请调解；调解不成，收集证据（漏水照片、物业调解记录、第三方检测报告）向法院提起民事诉讼，要求邻居承担维修费用和楼下财产损失（如墙面修复、家具损坏赔偿）。

（三）自家原因：业主需“自担责任”

若漏水点来自自家卫生间（如自家马桶底部渗水、水管接口滴水、墙面防水层被破坏），责任在业主自身，常见情况：

• 管道老化（如铸铁管道锈蚀穿孔、PPR管接头松动）；
• 装修时破坏原有防水（如安装淋浴房时未做墙面防水、地面找平层开裂导致积水渗漏）；
• 使用不当（如地漏堵塞积水、悬挂物过重导致管道接口变形）。

处理流程：

1. 紧急止水：关闭卫生间角阀或总闸，切断水源，减少漏水损失。
2. 专业检测：联系正规防水公司或水电工，通过闭水试验（楼下卫生间蓄水24小时，观察自家管道、墙面是否有渗漏痕迹）确定漏水点。
3. 维修与质保：根据维修方案（如更换管道、重做防水）签订合同，明确维修范围、费用（材料费+人工费）和质保期（防水工程至少质保1年），维修后需再次做闭水试验，确保问题解决。

（四）公共管道问题：物业需“履行义务”

若漏水因公共管道（如贯穿楼体的排水立管、雨水管、公共区域的主管道）破裂或接口渗漏导致，属于物业维修范围，常见原因：

• 管道老化（铸铁管道锈蚀、塑料管道接口开裂）；
• 物业未定期维护（如未清理管道淤泥导致堵塞破裂、未及时更换老化阀门）；
• 楼体沉降导致管道变形（属于建筑质量问题，但物业需负责维修）。

处理流程：

1. 通知物业：通过电话、微信或物业前台报修，说明“公共管道漏水”（如“管道井有水渗出”“楼下天花板渗水且楼上均无漏水”），要求物业24小时内响应。
2. 督促维修：若物业拖延，可向业主委员会反映，或依据《物业管理条例》向当地住建部门、街道办投诉，要求物业履行维修义务。
3. 损失赔偿：若因物业未及时维修导致楼下财产损失（如泡坏地板、家具），可要求物业赔偿；若物业拒不赔偿，可通过诉讼维权。

不同漏水原因的责任方与处理建议归纳

为更直观区分，以下表格归纳常见漏水场景的责任归属和处理要点：

通用注意事项：避免“踩坑”的关键步骤

1. 不要擅自维修：在未明确漏水原因前，切勿自行敲砸墙体、地面或重做防水，可能破坏原有结构，导致损失扩大（如误判楼上问题，自己花钱维修后仍漏水）。
2. 优先第三方检测：若责任方不明确（如楼上不承认、物业推诿），可委托具备CMA资质的检测机构进行渗漏原因鉴定，报告可作为法律维权的直接证据。
3. 保留所有证据：包括漏水照片/视频（时间、地点、漏水情况清晰）、沟通记录（微信、短信、电话录音）、维修合同、付款凭证、物业/调解部门出具的书面材料等，证据越充分，维权越顺利。
4. 选择正规服务：无论是开发商、物业还是维修公司，都要选择有资质、信誉好的主体，避免“游击队”维修（口头承诺不写合同、用劣质材料，导致问题反复）。

相关问答FAQs

问题1：楼上漏水导致我家天花板被泡，墙面起皮，损失该谁赔？
解答：若漏水确系楼上住户原因（如防水层未做、管道破裂），根据《民法典》第一千一百六十七条，楼上住户作为侵权人，应当承担停止侵害、排除妨碍、赔偿损失的责任，赔偿范围包括：①维修费用（如铲墙皮、重做防水、更换吊顶等，需提供正规发票）；②财产损失（如家具、家电损坏，需提供购买凭证或评估报告），若楼上住户拒不赔偿，可收集证据（漏水点照片、物业调解记录、第三方检测报告）向法院起诉，法院会根据证据判决赔偿金额，若漏水因开发商施工问题（质保期内），则应由开发商赔偿；若因公共管道问题且物业存在管理失职，则物业公司需承担相应赔偿责任。

问题2：卫生间漏水维修后3个月又漏了，维修公司不负责，怎么办？
解答：首先查看与维修公司签订的合同，明确维修质保期（通常防水工程质保1-5年，管道维修质保6个月-2年），若在质保期内漏水，维修公司应免费重新维修，若公司推诿，可采取以下措施：①向当地市场监督管理部门（12315）投诉，要求其调解；②向消费者协会（12315平台）申请调解，提供合同、付款凭证、漏水证据；③若调解无效，可向法院起诉，要求公司履行质保义务或赔偿因二次漏水造成的额外损失（如墙面修复费用、误工费），注意：维修时务必要求公司出具正规发票和《质保卡》，保留合同原件,避免维权时无据可依。